Simule parcelas de financiamento imobiliário nos sistemas SAC e PRICE, com TR, IPCA ou pré-fixado. Inclui seguros/tarifas, aportes extras, CET aproximado (IRR), tabela e download CSV. Ferramenta gratuita, sem coleta de dados pessoais.
- Calcula parcelas com TR/IPCA e taxa anual ou mensal
- Prazo em anos ou meses, extras mensais e únicos por parcela
- CET com custos (mensais e iniciais)
- Gráfico com saldo, juros, amortização, atualização e amortização acumulada
SAC ou Price: qual a diferença?
SAC e Price são dois sistemas de amortização que determinam como o saldo devedor será pago ao longo do financiamento. A escolha do sistema influencia a composição das prestações, a velocidade de redução da dívida e o total de juros pagos ao longo do contrato.
No Sistema de Amortização Constante (SAC), a parcela destinada à amortização do principal permanece constante. Como o saldo devedor diminui a cada pagamento, os juros calculados sobre esse saldo também tendem a cair. Em um financiamento sem correção monetária e sem outras alterações contratuais, isso normalmente resulta em prestações maiores no início e progressivamente menores ao longo do tempo. A própria CAIXA descreve o sistema de amortização como a forma pela qual as prestações reduzem a dívida do financiamento.
No Sistema Price, a prestação é calculada de maneira a permanecer constante quando consideradas as condições originalmente definidas e não há indexação que altere os valores nominais. A composição da prestação, porém, muda: no início, os juros representam uma parcela maior do pagamento; à medida que o saldo devedor diminui, a participação da amortização aumenta.
Isso não significa que o SAC seja sempre melhor que o Price, ou o contrário. Prazo, taxa de juros, indexador, capacidade de pagamento, custos adicionais e possibilidade de realizar amortizações extraordinárias podem modificar significativamente o resultado.
A calculadora permite alternar entre os dois sistemas utilizando as mesmas premissas. Assim, você pode observar como cada modelo afeta as prestações, o saldo devedor, os juros acumulados e o custo total do financiamento.
Taxa anual e taxa mensal não são a mesma coisa
Um erro comum ao analisar financiamentos é simplesmente dividir uma taxa anual por 12 para encontrar a taxa mensal.
Quando estamos trabalhando com taxas efetivas e juros compostos, a equivalência não funciona dessa maneira.
Por exemplo, uma taxa efetiva de 12% ao ano corresponde a aproximadamente 0,95% ao mês, e não exatamente 1% ao mês. A diferença parece pequena, mas pode se tornar relevante quando aplicada durante centenas de prestações.
A relação entre uma taxa anual efetiva e sua equivalente mensal pode ser representada por:
Taxa mensal = (1 + taxa anual)^(1/12) − 1
Na calculadora, quando a taxa é informada em percentual ao ano, ela é convertida para a taxa mensal equivalente antes da construção do fluxo do financiamento.
Por isso, ao comparar propostas, é importante verificar não apenas o número apresentado, mas também a periodicidade da taxa: ao mês ou ao ano.
Como TR e IPCA podem alterar o financiamento
Nem todo financiamento possui apenas uma taxa de juros. Alguns contratos também preveem a atualização do saldo devedor por um indexador.
Dois índices que podem aparecer em operações financeiras e imobiliárias são a TR — Taxa Referencial e o IPCA — Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo.
O IPCA mede a variação de preços de um conjunto de produtos e serviços consumidos pelas famílias e é utilizado pelo governo federal como índice oficial de inflação do país. A TR, por sua vez, é uma taxa de referência calculada segundo metodologia estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional e pelo Banco Central.
Quando existe correção do saldo devedor, o efeito econômico do financiamento não depende apenas da taxa de juros. A atualização monetária também interfere na evolução da dívida e, consequentemente, nas prestações futuras.
Imagine, por exemplo, um saldo devedor de R$ 200 mil corrigido por determinado índice. Antes mesmo de calcular os juros e a amortização daquele período, a atualização monetária pode modificar o saldo sobre o qual os demais cálculos serão realizados.
É por isso que comparar apenas a “taxa de juros” de dois financiamentos indexados pode produzir conclusões equivocadas.
Na calculadora, a projeção da TR ou do IPCA é tratada como uma hipótese constante para fins de simulação. Isso é importante: o percentual informado não representa uma previsão do comportamento futuro do índice.
TR e IPCA efetivamente observados variam ao longo do tempo. A finalidade da ferramenta é permitir que você teste cenários, por exemplo: “o que aconteceria se o indexador médio fosse de 0,10%, 0,20% ou 0,30% ao mês?”.
Quanto maior o prazo do financiamento, maior tende a ser a importância de analisar diferentes hipóteses para o indexador.
O que é CET e por que ele importa?
A taxa de juros é apenas uma parte do custo de uma operação de crédito.
O Custo Efetivo Total (CET) busca representar, em uma única taxa, os encargos e as despesas relacionados à operação. A regulamentação do Conselho Monetário Nacional define o CET como uma taxa que representa de forma consolidada os encargos e despesas da operação.
Na prática, isso significa que podem entrar no cálculo valores como juros, tarifas, tributos, seguros e outros custos relacionados ao crédito. O próprio Banco Central recomenda observar o CET ao comparar operações, justamente porque duas propostas com taxas de juros semelhantes podem apresentar custos efetivos diferentes.
Considere dois bancos oferecendo a mesma taxa de juros. Se uma proposta possuir seguros e tarifas significativamente maiores, seu custo total poderá ser superior, mesmo que a taxa anunciada seja idêntica.
Por isso, olhar apenas para a prestação inicial ou para a taxa nominal pode não ser suficiente.
Nesta calculadora, você pode informar custos iniciais e despesas periódicas para obter uma estimativa do CET a partir dos fluxos financeiros simulados.
O resultado possui finalidade educacional e comparativa. O CET oficial de uma contratação deve considerar os valores, datas, encargos e condições efetivamente previstos pela instituição financeira e pelo contrato.
O efeito das amortizações extraordinárias
Amortizar extraordinariamente um financiamento significa realizar um pagamento adicional destinado à redução do saldo devedor.
Esse pagamento pode produzir um efeito relevante porque os juros das parcelas futuras são calculados sobre um saldo menor.
Imagine um financiamento com saldo devedor de R$ 200 mil. Se o mutuário realiza uma amortização extraordinária de R$ 20 mil e o valor é integralmente destinado à redução da dívida, os juros futuros passam a incidir sobre uma base menor.
Quanto mais cedo ocorre a redução do saldo, maior pode ser o efeito acumulado ao longo do restante do contrato.
Dependendo das regras do financiamento, uma amortização extraordinária pode ser utilizada para reduzir o prazo ou para reduzir o valor das prestações futuras.
As duas alternativas diminuem o saldo devedor, mas produzem efeitos diferentes sobre o fluxo de caixa.
Reduzir o prazo tende a eliminar prestações do final do contrato e pode produzir uma redução maior dos juros futuros. Reduzir a prestação, por outro lado, pode ser interessante para quem deseja diminuir o comprometimento mensal da renda.
Não existe uma escolha universalmente correta. O melhor uso da amortização depende das condições do contrato, das alternativas disponíveis e da situação financeira de quem tomou o crédito.
A calculadora permite incluir amortizações extraordinárias e observar seus efeitos sobre o saldo devedor, os juros, o prazo e o desembolso total.
Exemplo: financiamento de R$ 240 mil
Considere um imóvel de R$ 300.000, com entrada de R$ 60.000.
O valor financiado seria, portanto:
R$ 300.000 − R$ 60.000 = R$ 240.000
Agora considere um prazo de 30 anos, equivalente a 360 meses, e taxa de juros de 11,5% ao ano, sem correção monetária e sem custos adicionais.
Ao selecionar o sistema SAC, o valor destinado à amortização do principal é distribuído de forma constante ao longo das 360 prestações.
A amortização mensal básica seria:
R$ 240.000 ÷ 360 = R$ 666,67
Na primeira prestação, os juros são calculados sobre praticamente todo o saldo inicial de R$ 240 mil.
Depois do pagamento da primeira amortização, o saldo diminui.
No mês seguinte, os juros são calculados sobre um valor um pouco menor. O processo se repete sucessivamente.
Por isso, em um cenário SAC sem correção monetária, as prestações apresentam trajetória decrescente.
Agora altere apenas uma variável da calculadora:
Sistema de amortização: Price
Mantenha valor financiado, taxa e prazo iguais.
A comparação permite visualizar como a mudança do sistema altera a distribuição entre juros e amortização e a trajetória das prestações.
Depois, experimente outras modificações separadamente:
adicione uma amortização extraordinária; inclua custos mensais; simule uma correção pela TR ou pelo IPCA; aumente a entrada; ou reduza o prazo.
O objetivo não é encontrar um único cenário “correto”, mas compreender qual variável está produzindo cada efeito no financiamento.
Essa é uma das principais utilidades de uma calculadora financeira: transformar uma decisão que parece abstrata em diferentes fluxos de caixa que podem ser comparados.
Como comparar duas propostas de financiamento
Ao receber propostas de instituições diferentes, evite comparar somente a primeira prestação ou a taxa anunciada.
Observe o conjunto da operação.
Compare o valor efetivamente financiado, a taxa de juros na mesma periodicidade, o prazo, o sistema de amortização, a existência de indexadores, seguros, tarifas e demais custos.
Depois, compare o CET das propostas.
O Banco Central destaca justamente o CET como instrumento de comparação entre operações de crédito porque ele incorpora encargos e despesas que podem não estar evidentes quando se observa somente a taxa de juros.
Também vale testar cenários adversos.
Se o contrato possuir indexador, por exemplo, não faça apenas uma simulação supondo que ele permanecerá baixo durante décadas. Simule diferentes hipóteses e observe como seu orçamento reagiria.
Por fim, analise o custo em conjunto com sua capacidade de pagamento. O financiamento mais barato em valor total não necessariamente será o mais adequado se exigir uma prestação inicial incompatível com o orçamento familiar.
Perguntas Frequentes (FAQ)
O que é CET?
CET significa Custo Efetivo Total. Ele representa de forma consolidada os encargos e despesas da operação de crédito, permitindo uma comparação mais completa do que a simples observação da taxa de juros.
Nesta calculadora, o CET apresentado é uma estimativa baseada nos fluxos e custos informados pelo usuário. O CET contratual deve ser fornecido pela instituição financeira.
TR e IPCA afetam a parcela?
Podem afetar, quando o contrato prevê a atualização do saldo devedor por esses índices.
Nesse caso, a evolução do financiamento depende tanto dos juros quanto da correção aplicada ao saldo. Por isso, a trajetória das prestações pode ser diferente daquela observada em um financiamento sem indexação.
Posso informar taxa mensal?
Sim. A calculadora permite informar a taxa em % ao ano ou % ao mês, além de definir o prazo em anos ou meses.
Quando uma taxa anual efetiva é informada, a ferramenta calcula sua taxa mensal equivalente para realizar a simulação.
Qual é melhor: SAC ou Price?
Não existe uma resposta válida para todos os financiamentos.
O SAC tende a apresentar amortização constante e, sem correção monetária, prestações decrescentes. O Price distribui juros e amortização de maneira diferente ao longo do contrato.
A comparação deve considerar taxa, prazo, indexador, custos, capacidade de pagamento e possibilidade de amortizações futuras.
Amortizar antecipadamente reduz os juros?
Em geral, reduzir o saldo devedor antecipadamente diminui a base sobre a qual os juros futuros serão calculados.
O impacto dependerá do valor amortizado, do momento em que a amortização ocorre, da taxa de juros, do prazo restante e das condições previstas no contrato.
É melhor reduzir o prazo ou o valor da prestação?
Depende do objetivo.
Reduzir o prazo pode eliminar prestações futuras e diminuir a quantidade de períodos durante os quais haverá incidência de juros.
Reduzir a prestação pode ser mais adequado quando o objetivo principal é diminuir o comprometimento mensal da renda.
Use a calculadora para comparar os dois efeitos considerando sua situação financeira.
A projeção de TR ou IPCA é uma previsão?
Não.
O percentual informado na calculadora é uma hipótese para construção do cenário. O comportamento efetivo da TR ou do IPCA no futuro pode ser diferente.
O IPCA é calculado pelo IBGE para medir a variação de preços de produtos e serviços consumidos pelas famílias e é o índice oficial de inflação utilizado no Brasil.
O resultado da calculadora substitui a simulação do banco?
Não.
A ferramenta possui finalidade educacional e de comparação de cenários. O fluxo efetivamente contratado pode envolver condições específicas de datas, seguros, tarifas, indexadores, regras de amortização e outros encargos definidos pela instituição financeira.
Antes de contratar, confira a proposta, o CET informado pela instituição e as condições previstas no contrato.
Fontes e referências
Para aprofundar os conceitos utilizados nesta calculadora, consulte as informações e normas disponibilizadas pelo Banco Central do Brasil, especialmente sobre Custo Efetivo Total e operações de crédito, a metodologia e informações do IBGE sobre o IPCA e os materiais das instituições financeiras sobre sistemas de amortização. O Banco Central regulamenta o CET pela Resolução CMN nº 4.881/2020, enquanto o IBGE mantém a documentação oficial do IPCA.
Observação: esta calculadora e os exemplos apresentados têm finalidade educacional. Eles não constituem proposta de financiamento, recomendação de contratação nem substituem as condições fornecidas pela instituição financeira.